ПРАВЕН СТАТУТ НА ЧУЖДЕСТРАННИТЕ ГРАЖДАНИ
Зaконова рамка и общи правила
Съвременната правна система в България е динамична, постоянно развиваща се, възприемаща модерните модели, които отразяват икономическия прогрес, глобализацията и посоките на политическото развитие.
Правният статут на чуждестранните граждани в България се регулира от Конституцията на Република България, Законът за чужденците в Република България (в сила от 1998), Наредбата за прилагане на законът за чужденците и Наредбата за условията и реда за издаване на визи. Като цяло, българското законодателство засягащо чуждестранните граждани е съобразено с европейската правна система (aquis communautaire) в частта й, отнасяща се до имиграционната политика.
Конституцията на Република България предвижда всички права и задължения на чуждестранните граждани в България, залегнали в българското законодателство и международните спогодби, ратифицирани от България, с изключение на онези права и задължения, за които се изисква българско гражданство.
Права на собственост: чуждестранните граждани имат правото да придобиват собственост върху земя чрез регистрация на юридическо лице.
Обща правна информация
Правните консултанти на “Геоинформ” с удоволствие ще ви помогнат и подсигурят вашата покупка.
ОСНОВАВАНЕ НА КОМПАНИЯ
Видовете търговски дружества са подробно описани в Tърговския закон и един инвеститор може да избира само от този списък. По същество, видовете търговски дружества са:
- събирателно дружество (СД)
- командитно дружество (КД)
- командитно дружество с акдции (КДА)
- дружество с ограничена отговорност (ООД) или еднолично дружество с ограничена отговорност (ЕООД)
- акционерно дружество (АД) или еднолично акционерно дружество (ЕАД)
- компания
Процедури по регистрация
Според българското законодателтво, компаниите се регистрират чрез търговския регистър към съответния районен съд според мeстонахождението на седалището на компанията. Регистрационната процедура обикновено отмена от една до две седмици от датата на попълване на изискваните документи.
Дружество с ограничена отговорност (ООД)
Този тип компания е най-разпространена сред инвеститорите поради минималните капиталови изисквания, простотата на корпоративната управляваща система и по-малкото административни процедури на нейните операции. Въпреки това, има законово установени изискуеми квалифицирани мнозинства и единодушие за прехвърляне на дялове, приемане на нови акционери и намаляване или увеличаване на капитала, което може да намали гъвкавостта на операциите на компанията. Двама или повече акционери или само един в случая на едноличния търговец с ограничена отговорност (ЕООД) може да учреди компания с ограничена отговорност, или съответно еднолична компания с ограничена отговорност. Акционери в ООД могат да бъдат български или чуждестранни физически или юридически лица. Минималното съдържание на клаузите на учредителния договор са описани в търговския закон. Телата на корпоративното управление в едно ООД са общото събрание на акционерите. Управителят е упълномощен по закон да управлява и представлява дружеството пред трети лица, а в случай, че е избран повече от един управител, управителите ще управляват и представляват компанията заедно, освен ако учредителния договор не предвижда друго.
При ЕООД едноличният собственик на капитала придобива пълномощията на общото събрание и управлява и представлява компанията пред трети лица, освен ако впоследствие не е назначен управител. Минимално изискваният капитал за дружество с ограничена отговорност е 5000 (пет хиляди) лв. Той трябва да се раздели на дялове със стойност не по-малка от 10 (десет) лв., като всяка по-висока стойност трябва да е делима на 100. Акциите не са материални и търгуеми инструменти. Те могат да бъдат прехвърляни и наследявани, като прехвърлянето между съдружници е свободно, докато прехвърлянето на акции към трети страни изисква решение на общото събрание на съдружниците. Условията, предхождащи съдебната регистрация са, че компанията трябва да е приела учредителния си договор, мениджърът трябва да е назначен и поне 70% (седемдеседт процента) от капитала трябва да е внесен. Плащането на останалата част може да бъде отложена във времето, но не по-дълго от 2 години от регистрацията на фирмата.
СОБСТВЕНОСТ НА НЕДВИЖИМО ИМУЩЕСТВО
Според гражданското право, чуждестранен гражданин или компания могат да притежава сграда и да имат ограничени права за собствност върху земя в България. Това се отнася и до случая, в който чуждестранен гражданин или чуждестранна компания наследяват земя. Според българския закон за наследството чуждестранният гражданин трябва да прехвърли собствеността върху земята на български гражданин не по-късно от 3 години след наследяването й. Следователно, най-лесният начин за един чуждестранен гражданин да притежава земя в България е да основе компания. Българска компания може да притежава всякакъв вид земя. Трябва да се обърне внимание на най-важния факт, а именно, че не се допуска тази земя да е земеделска. Ако статутът на земята е за земеделски нужди, той трябва да се смени. Моля, обърнете се за съвет към Геоинформ!.
Пряко придобиване на недвижимо имущество в България от чуждестранна компания
Чуждестранните граждани в България могат да придобиват сгради, помещения в сгради и ограничени права на собственост (например право на строеж, право на ползване), но не и собственост върху земята.
Непряко придобиване на недвижимо имущество в България от чуждестранна компания
Непряко, чуждестранните компании могат да придобиват всички видове недвижимо имущество като регистрират българска компания, която да изпълнява ролята на купувач. Възможно е тази компания да е 100% собственост на чужедстранния инвеститор.
Прехвърлянето
Основното правило според българското законодателство е, че прехвърлянията, включващи недвижимо имущество (например покупка, замяна и др.) трябва да бъдат извършвани по нотариален път пред регистриран нотаруис в региона, където се намира недвижимото имущество. След изповядването на сделката и подписването на нотариалния акт, нотариусът е задължен по закон да регистрира прехвърлянето в Регистъра за недвижимо имущество, за да защити правото на собственост на купувача пред трети страни.
Законови такси и разходи
1. Такса прехвърляне /местен данък/ – 2% от цената на закупуване
2. Такса за регистрация в Регистъра за недвижимо имущество равна на 0,1% от цената на закупуване.
3. Нотариална такса – според законовата нотариална тарифа- не повече от 3000 лв. (около 1550 Евро) на прехвърляне. Таксата може да бъде поделена между страните или да бъде заплатена от една от тях.
Преглед на правото на собственост (правна добросъвестност по отношение на недвижимо имущетсво)
Преди да се закупи недвижимо имущество, се препоръчва купувачът да осигури потвърждение на статута на собственост на набелязаната недвижима собственост, включително дали има:
- чисто, валидно и прехвърлимо право на собственост на продавача.
- запрещение или тежести върху имота. Купувачът трябва да бъде изцяло наясно дали има някакви регистрирани запрещения и/или тежести върху набелязаната недвижима собственост, например ипотеки.
- регистрарани права в полза на трети страни– ако има регистрирани споразумения за наем или лизинг върху набелязаното недвижимо имущество, купувачът ще е обвързан с тях до изтичането на срока им.
- съдебни или рестититуционни искове
- предварително следствие и разследване
Виза
Преди да се предприема работа от каквото и да било естество, инвеститорът може да изисква да се направи предваритетелно проучване, за да се установи най-подходящото местоположение и да се оцени правната допустимост и изгодата от проекта. Въпреки, че не е задължителен етап от процеса, често е необходимо и полезно за инвеститора да получи предварително данни за спецификата на обекта (като геоложки, сеизмични, хидрологични, климатични и други условия). Съществуващи структури и мрежи във и около обекта), за специфични технически и зонални изисквания, засягащи проекта и др. Обхватът на такова предварително проучване и лицето (лицата), на които е възложено, варират в зависимост от вида на проекта и изискванията на инвеститора.
Виза (или ПУП)
Изпълнителят трябва, преди придвижването на дизайна на проекта, да получи от съответното* административно тяло извлечение от детайлния план на зониране покриващ парцела и заобикалящите имоти (виза = ПУП), които маркират съществуващите структури, разрешените граници, височина, плътност, интензивност и други изисквания към конструкцията на парцела;
Визата трябва да е издадена в рамките на от 7 до 14 дни от нейното искане.
Проектиране
Фази на проектиране– проектирането на проекта преминава в три стъпки (фази) с различна степен на детайлизиране.
3 стъпки за архитектурни планове и Разрешение за строеж в България
1. Концептуален (идеен) проект: черновите на плановете се предоставят заедно с приложение според законовото изискване (да се превърне парцел в жилищна зона = ПУП), за да се получи Виза за проектиране.
2.Технически проект: след получаване на Виза за проектиране, черновите са финализирани и депозирани. Обикновено отнема от 2 до 6 месеца да се финализират архитектурните планове, проверяват се по-скоро вътрешни детайли.
3. Изпълнителен (Работен) проект: след финализирането на техническия проект, изпълнителят в тази фаза може да започне координирането на всички работи в проекта; строителен екип, ел.техници, дърводелци, водопроводчици, общи помещения и озеленяване.
Одобрение на дизайна на проекта. Законност.
За да се получи Разрешение за строеж, инвеститорът трябва да представи на компетентните власти самия проект, докладът за оценка на съгласуваност, одобрение от пожарната, както и предварителни споразумения с компаниите за комунални услуги за свързване към инфраструктурните мрежи. Предписаният срок за одобрение е 7 дни след предаването на всички необходими документи, и 1 месец – в случай че оценката за съгласуваност не е направена от експерт. Одобреният Проект служи като база за издаването на разрешение за строеж, за които инвеститорът може да кандидатства едновременно с предаването на Проекта за одобрение.
Разрешение за строеж – Строителните дейности могат да бъдат извършвани само след като за тях е било издадено Разрешение за строеж.
Изискуеми документи. Процедура. Законност.
Разрешенията за строеж се издават на инвеститора на база на одобрените Проекти във всички техни фази (с изключение на проектите за които не се изисква такова одобрение).
С последната си поправка от м.юли 2003 ЗС позволява разрешение за строеж да се издаде само на базата на одобрен Проект, ако е изготвена предварителна оценка на съгласуваност от консултант.
Одобреният Проект е интегрална част от разрешението за строеж.
Забележка: (1) Разрешението за строеж се издава за цялостната работа или за части от нея (включително отделни етажи или сгради), ако те могат да бъдат изпълнени и използвани поотделно. (2) Промени в дизайна на проекта след издаването на разрешението за строеж: такива промени са позволени само ако не са съществени, и са отразени в същата тази документация.
Акт 14- завършване на скелет
Акт 15 – завършване до тухли и мазилка; завършването на конструкцията се удостоверява с приемането на протокол (т.нар. Акт 15), който е подписан от инвеститора, архитекта, изпълнителя и надзорника. Акт 15 е документът, свидетелстващ за изпълнението и приемането на завършената работа между изпълнителя и инвеститора. С него те потвърждават, че работите са извършени в съгласие с одобрения проект, направените чертежи, законовите изисквания за строителната дейност и сроковете на строителния договор.
Базирано на Акт 15, надзорникът подготвя финален доклад за изпълнението. При инспекция на завършените работи и свързаните документи, комисията издава Протокол 16 за приемане или отхвърляне на извиршеното (т.нар. Разрешение за ползване).
ИНФОРМАЦИЯ ЗА ВИЗИ
Визи
Краткосрочната виза позволява на чуждестранния гражданин едно или множество влизания в България до 90 дни в рамките на период от 6 месеца. Дългосрочната виза позволява на чуждестранния гражданин да влезе в България и впоследствие да кандидатства за разрешение за дългосрочно или постоянно жителство. Всички формуляри за виза трябва да се подадат в съответната Българска дипломатическа мисия и консулски департаменти по света.
Правила за освобождаване от визов режим
Гражданите на някои страни могат да влизат в България без да получават визи. Гражданите на ЕС (с изключение на Република Ирландия и Великобритания) нямат нужда от визи за престои до 90 дни в период от 6 месеца. Граждани от Австралия, Нова Зеландия, Япония, Ирландия, Великобритания, Канада, САЩ, Швейцария, др., имат право да пребивават в България без визи до 30 дни в период от 6 месеца. Изчисляването на периода започва от първия ден на пристигането в България както е посочено в чуждестранния национален международен паспорт.
Разрешения за престой
Разрешенията за престой се издават на чуждестранни граждани, които влизат в България и възнамеряват да останат в страната по-дълго от три месеца. За определени чуждестранни граждани (например граждани на Австралия, Нова Зеландия. Япония, Ирландия, Великобритания, Канада, САЩ, Швейцария, др) този период е 1 месец. Има два вида разрешение за престой: дългосрочни разрешителни за престой до 1 година, и постоянни разрешителни за престой, за неопределен период от време.
БАНКИ, БАНКОВА СИСТЕМА И МЕЖДУНАРОДНИ ИНСТИТУЦИИ
Геоинформ винаги се е стараело да предложи най-ниските капиталови разходи на своите клиенти, парите ви ще се увеличат.
България е членка на Международния Валутен Фонд. Националната валута на Република България е българският лев. След въвеждането на валутен борд на 1 юли 1997, обменният курс е фиксиран на 1.95582 лв за 1 евро. Законът за валутите регулира транзакциите и плащанията между местни и чуждестранни, трансгранични трансфери и плащания, чуждестранни плащания в хода на бизнеса, транзакции с ценни метали и скъпоценни камъни, както и импорт, експорт и притежание, импорт, експорт на българска/левова и чуждестранна валута, колекции, поддръжка и доклад за статистическа информация за българския баланс на плащания и упражняване на контрол върху чуждестранна обмяна.
Законът за валутите не поставя ограничения върху покупката и продажбата на чуждестранна валута и тези дейности могат свободно да се извършват между лицензирани търговски банки и други лица, между самите банки, между БНБ и другите търговски банки. Няма ограничения по отношение на плащаните в брой пари, както няма и ограничения за валутата на плащане. Юридически, физически, местни и чуждестранни лица също имат право на банкови сметки в местни банки в каквато и да било валута.
За откриване на банкова сметка от дадено лице, банките в България изискват решение на съда за регистриране на компания, булстат номер на компанията, а в случая на лице, което я открива –лична карта/паспорт на физическото лице. На банката трябва да се предостави подпис на лицето, което е упълномощено да оперира с банковата сметка.
Чуждестранните лица имат право да прехвърлят суми извън граница: доход от инвестиции, ликвидационна квота, получена от прексъването на инвестицията, приходи от продажбата на обекти на инвестицията. Обичайно, в момента на прехвърлянето на сумата, банките изискват документ, доказващ че съответните данъци, ако има такива, са платени в България. Преводи на валута и трансфер на плащания могат да бъдат направени по банков път само след като банките са информирани за целите на трансфера. Ако дадено лице иска да прехвърли валута през граница за сума надхвърляща 25 000 лв., това лице освен че трябва да обясни причината за превода, трябва да предостави на БНБ и допълнителни данни и документи, които са определени от наредба издадена от БНБ. Местни и чуждестранни лица могат да прехвърлят пари в брой в българска или чуждестранна валута при следните условия:
- суми до 8 000 лв или техен еквивалент в друга валута могат да бъдат свободно прехвърляни, не е необходима никаква писмена декларация за пред митническите власти.
- суми между 8 000 и 25 000 лв или техния еквивалент в друга валута, трябва да бъдат митнически декларирани.
- суми на 25 000 лв или техен еквивалент в други валути, могат да бъдат пренасяни само след като са били заявени пред митническите власти, където деклараторът трябва да посочи произходът на прехвърляната сума.
Банките
Банковият сектор е от жизненоважно значение за правилното функциониране на икономиката на една страна. От много години България публикува данни за своята макроикономическа стабилност. Тези данни, в комбинация с фискалната дисциплина на българското правителсто, увеличават увереността на българската икономика и допринасят за високата степен на икономически растеж през последните години.
Централна банка
Българската национална банка (БНБ) е централната банка на република България.
Стабилност на банковия сектор
Правната рамка на банковия сектор цели да осигури висока степен на стабилност. Това е важна предпоставка за развитието на икономиката като цяло. Следователно, Законът за банките, заедно с Наредбите на БНБ и Законът за гаранцията на банковите депозити формират съвременната рамка, допринасяйки за необходимите строги изисквания за банкирането в България.
Заключение
Значителен брой от чуждестранните банки вече са на българския пазар. Повечето от тях навлязоха на Българския пазар посредством приватизационен процес или чрез лицензиране на клон или филиал в България. Трябва да се отбележи, че банковия сектор беше един от първите в българската икономика, в които приватизацията беше изцяло успешна.
Банковата система в България прави стабилен прогрес. Отраслите, които в момента се наблюдават, са кредитна експанзия, широко разпространение на банкови карти, развиване на интернет банкиране и др. Стриктната законова рамка и развитието на българската икономика предоставят добри бизнес възможности в банковия сектор с еднакви условия за местни и чуждестранни инвеститори.
Българският банков пазар все още предоставя възможности за бъдещи и вече съществуващи банки.
БЪЛГАРСКИ ИПОТЕКИ
Българският ипотечен пазар е един от най-бързо развиващите се финансови пазари в България през последните години. Ако се обмисля покупката на имот в страната, българските ипотеки са достъпни както за закупуване на дом, така и за рефинансиране за подобрения на жилището. Ипотеки с други цели също могат да бъдат взети под внимание.
Поради високото търсене, някои от по-големите международни ипотечни заемодатели навлизат в страната и разработват пазара. Повечето банки наскоро опростиха изискванията си за ипотечни заеми и пуснаха редица промоции, за да привлекат клиенти и да увеличат пазарния си дял. Когато България въведе еврото, лихвените проценти се очаква да паднат до нивото на останалите страни от ЕС.
Българските ипотеки не следват същия модел като тези във Великобритания. Обикновено стандартните ипотеки на излащане, при които се изплаща както главницата така и лихвата, са обичайна практика. Има два варианта за получаване на ипотека в България:
- Ипотека срещу имот в Европа и покупка в брой
- Ипотека срещу имот в България
ДАНЪЧНО ОБЛАГАНЕ В БЪЛГАРИЯ
Данъчното облагане на местно или чуждестранно юридическо лице, което представлява постоянна фирма е както следва:
Основата на облагаемия доход на една компания, инвестираща в недвижима собственост в България, е брутният приход получен от собствеността минус необлагаемите свързани със собствеността разходи и амортизации. Такива разходи включват ремонт, поддръжка, обновяване и подобни разноски и лихви от заеми.
Амортизация
Самата земя не се амортизира, въпреки че всяка недвижима собственост поставена на нея, в случай, че се използва за бизнес дейностите на компанията и е вписана като постоянен разход, се амортизира. Амортизацията с данъчна цел е 4% годишно и обикновено се изчислява като се използва линеен метод.
Пренасяне на загубата
Данъчните загуби могат да бъдат пренесени в 5 годишен период. Загубите не могат да бъдат компенсирани с печалби от изминали години.
Капиталови печалби. Капиталовите печалби се третират като обикновен приход, който се облага с корпоративен данък.
Трансферни данъци
С изключение на корпоративния данък, никакви други преки данъци не се начисляват при трансфер на недвижима собственост. Трансферът, въпреки това е обект на нотариални дейности и общини.
Местни данъци и такси
Собственикът на сграда или парцел е задължен да плаща данък недвижимо имущество. Когато сградата е постоена на държавен или общински парцел, стойността на парцела също ще се включи в оценъчната стойност. Таксата се равнява на 0, 15% от данъчната стойност на собствеността. Собствениците също така плащат и данък смет.
Данък добавена стойност (ДДС)
Всички други транзакции с недвижимо имущество са обект на ДДС при единна норма от 20%. Купувачът/наемателят има право на възстановяване на ДДС, в случай че е регистриран по ДДС.
ЗАЩО ДА ИНВЕСТИРАТЕ В БЪЛГАРИЯ
- Пълна собственост на недвижимия имот
- Най-ниските цени на недвижимо имущество в Европа с голям потенциал след пълноправното членство на България в ЕС
- Чуждестранни граждани (основно граждани на Великобритания, Ирландия, Шотландия, Русия, Германия) купуват собственост в България както за инвестиране, така и за почивка, потенциален пазар за преместване и пенсиониране, или комбинация от дотук изброените. По-долу са изброени основните причини защо България е привлекателна за всички видове клиенти.
За инвеститорите
- Капиталово покачване– както в Кипър, в годините преди приемането в ЕС цените на недвижимата собственост нарастват, през последните две години в курортните местности процентът на нарастване е с 25% на година.
- Ниски данъци – Корпоративният данък е 10%, а индивидуалният е 20%.
- Благодарение на присъединяването към ЕС, България показва удивително подобрение и всички услуги се адаптират към законите на ЕС: поземлен регистър/банкова система.
- Географската позиция на България допринесе за разширяването на ЕС. Четирите й сезона, климатичните условия и невероятната природна красота са ключовите фактори в туристическата индустрия (по настоящем една от най-бързо развиващите се туристически дестинации в Европа), неминуемо водят до покачване на цените на недвижимата собственост.
За дом, за почивка и постоянно жилище
- Прекрасна природа, крайбрежни и ски курорти
- Ниски разходи за живот, спортни дейности и оборудване
- Климатът – 4 сезона (средиземноморски климат по крайбрежието, хладно лято в планините и сняг през зимата); вероятно една от най-красивите страни, на които бихте могли да се насладите, изключително живописна, с дълга крайбрежна ивица, планини и ски курорти, космополитни градове, традиционни селища и ресторанти, впечатляваща история и монументи, гостоприемни хора. Английският, както и други европейски езици са разпространени.
- Българското гостоприемство
- Черноморски пристанища: Варна, Бургас.
- Летища: София, Варна, Бургас
- Визи за граждани на ЕС – 30 дневен безвизов режим.
- Право на шофиране, ограничения на скоростта, в жилищните зони-50 км/ч, междуселищни пътища- 90км/ч, магистрали- 120км/ч, електричество 220 V, 50 Hz.
- Транспорт:
- въздух: 3 часа Лондон- София, после с кола по Е80 до ски курортите,
- директни полети до Варна и Бургас, до морските курорти.
- Туризъм: ски курорти в планините, летни планински и черноморски курорти.
- Бързо развиваща се туристическа дестинация (туристи от Великобритания: 66%)
- Една от най-бързоразвиващите се икономики в Европа
- Бързоразвиващи се технологични и инфраструктурни съоръжения, финансирани от ЕС.
- Цената на недвижимата собственост се е качила с 20% през последните 12 месеца и 30 % в близост до курортите.
- Гражданите на страните членки на ЕС нямат нужда от виза.
|
